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ITBI na integralização de imóveis em holding imobiliária (Tema 1.348 STF)

ITBI na integralização de imóveis em holding imobiliária (Tema 1.348 do STF)

Tese pacificada Precedente vinculante ou jurisprudência consolidada a favor do contribuinte.

Quando o sócio passa um imóvel para a empresa, como forma de pagar o capital social, a Constituição diz que o ITBI não incide. Muitos Municípios cobram assim mesmo quando a empresa é imobiliária (compra, venda ou aluguel de imóveis), lendo a ressalva do fim do art. 156, § 2º, I, como se valesse também para a integralização. No Tema 1.348, o STF decidiu, por maioria (8 votos a 2), para que a imunidade na integralização valha qualquer que seja a atividade da empresa, até o valor do capital integralizado (sessão virtual encerrada em 19/10/2026). A tese foi fixada e a ata saiu em 22/10/2026; o acórdão ainda não foi publicado.

Quem tem direito

Holdings que receberam imóvel dos sócios no capital nos últimos 5 anos, ou vão receber. Vale também para imobiliárias e SPEs de incorporação.

Em poucas palavras

Quando o sócio integraliza o capital da empresa com imóveis, a Constituição afasta o ITBI. Muitos Municípios cobram assim mesmo quando a empresa é imobiliária. No Tema 1.348, o STF decidiu, por 8 votos a 2, que essa ressalva não vale para a integralização: a imunidade vale qualquer que seja a atividade, até o valor do capital. A sessão terminou em 19/10/2026; a ata saiu em 22/10/2026 e o acórdão ainda não foi publicado.

Como está nos tribunais

STF, Plenário, Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108, Rel. Min. Edson Fachin): por maioria, 8 votos a 2, pela imunidade na integralização qualquer que seja a atividade da empresa, limitada ao capital integralizado (Tema 796). Na sessão virtual de 09/10 a 19/10/2026 acompanharam o relator Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Alexandre de Moraes (com ressalvas), Cármen Lúcia e Dias Toffoli; divergiram Gilmar Mendes e Flávio Dino. Tese fixada; ata publicada no DJE em 22/10/2026; acórdão ainda não publicado.

Fonte: STF: andamento e registro de votação da sessão virtual do RE 1.495.108 (portal.stf.jus.br/processos/detalhe.asp?incidente=6929423), página do Tema 1.348 na Repercussão Geral e notícia de 16/09/2026, lidos em 20/10/2026; decisão de julgamento e ata (https://digital.stf.jus.br/publico/publicacao/1036719) conferidas em 22/10/2026; andamento do RE 796.376 (Tema 796). Constituição, art. 156, § 2º, e Código Tributário Nacional, arts. 35 a 42, lidos no Planalto em 20/10/2026.

O que mudou nesta tese

19/10/2026 · STF confirma oficialmente o Tema 1.348 (notícia de 21/10/2026): imunidade do ITBI na integralização é incondicionada; tese fixada, acórdão pendente

Notícia oficial do STF de 21/10/2026: no RE 1.495.108 (Tema 1.348), julgado em sessão virtual encerrada em 19/10/2026, o Plenário fixou, por maioria, a tese: "A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão." Relator Edson Fachin; vencidos Gilmar Mendes e Flávio Dino. Limites: a imunidade vale só até o valor do capital integralizado (o excedente paga ITBI, Tema 796) e cai se houver simulação ou fraude (sugestão de Zanin). A ressalva da atividade preponderante fica só para fusão, incorporação, cisão e extinção. Acórdão e ata ainda não publicados. Na prática: holding ou imobiliária que pagou ITBI na integralização nos últimos 5 anos pode pedir a devolução ao Município; quem vai integralizar pode discutir antes de pagar.

Fonte: https://noticias.stf.jus.br/postsnoticias/imunidade-de-itbi-na-integralizacao-de-capital-vale-tambem-para-empresas-do-setor-imobiliario-decide-stf/

Período que ainda dá para recuperar

Ajuizando hoje, alcança os recolhimentos desde 10/2021. A cada mês de espera, o período de 10/2021 prescreve.

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