Setor imobiliário: o que muda com a reforma tributária
- Pessoa física pode se tornar contribuinte ao superar critérios de quantidade e receita.
- Alienação, locação, corretagem e construção possuem momentos e reduções diferentes.
- O redutor de ajuste depende do imóvel e de documentação histórica.
- Locação residencial de até 90 dias pode seguir hotelaria nas hipóteses legais.
O que muda
Mapa das receitas e operações
| Receita/operação | Pergunta decisiva | Tratamento inicial |
|---|---|---|
| Venda de imóvel | Vendedor é contribuinte e qual redutor existe? | Regime imobiliário; redução de 50% |
| Locação | Uso, prazo e contribuinte? | Redução de 70%; redutor social se residencial |
| Corretagem | Qual comissão de cada corretor? | Redução de 50% |
| Administração | Qual é a remuneração própria? | Regime imobiliário |
| Permuta | Há torna e quem são as partes? | Não incidência da permuta; tratar torna/regras |
O nome usado no contrato ou no sistema não decide sozinho. O contador deve fazer contrato, documento fiscal, pagamento e entrega contarem a mesma história. CNAE, NCM e NBS organizam o cadastro, mas não substituem a operação real.
Quem é contribuinte
O art. 251 traz limites para pessoa física: locação acima do valor legal e mais de três imóveis, alienações em quantidade definida e venda de imóvel construído pelo próprio alienante. Valores e condições devem ser atualizados. LEI
Operações e momento
O art. 252 inclui alienação, direitos reais, locação, administração, intermediação e construção. O art. 254 define momentos diferentes; locação e intermediação são devidas em cada pagamento.
Reduções de alíquota
O art. 261 reduz em 50% as alíquotas das operações imobiliárias e em 70% as de locação, cessão onerosa e arrendamento. Redução de 70% significa usar 30% da taxa normal. LEI
Redutores
O redutor de ajuste é individual por imóvel e depende de aquisição, valor de referência e eventos documentados. O redutor social alcança imóvel residencial novo/lote e locação residencial nos valores atualizados. Não usar valor fixo antigo sem atualização.
Corretagem compartilhada
Quando mais de um corretor participa, a base de cada um é sua remuneração, com exclusões específicas do art. 255. Comissão recebida e repasse precisam de contrato e documento.
Transição e calendário de trabalho
| Período | Providência |
|---|---|
| 2026 | Opção do Simples pelo regime regular de IBS/CBS no 1º semestre de 2027: até 30/10/2026 (cancelável de 03/11 a 20/12/2026; nova janela em março/2027; Resolução CGSN 194/2026). Adequar documentos ao teste de CBS 0,9% e IBS 0,1%, observadas as regras de cumprimento e dispensa; sanear cadastros e contratos. |
| 2027–2028 | Operar CBS (a CBS é reduzida em 0,1 ponto para compensar o IBS de 0,1%: a taxa conjunta fica igual à alíquota de referência da CBS; ADCT, art. 127), acompanhar o início do IBS e manter os tributos antigos ainda exigíveis na transição. |
| 2029–2032 | Recalcular preço e margem enquanto ICMS/ISS diminuem e o IBS cresce gradualmente. |
| 2033 | Operar o modelo integral após o encerramento da transição dos tributos substituídos. |
Não use uma única projeção para todos os anos. Cada cenário deve registrar competência, fonte da alíquota, tributos ainda vigentes, créditos, premissas e versão do cadastro.
Para cada cliente deste setor
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Ver os planos Outros setoresO texto da lei e as fontes oficiais
| Tema | Base para conferência |
|---|---|
| Contribuintes e operações | LC 214/2025, arts. 251 e 252 |
| Base e redutores | LC 214/2025, arts. 255 a 260 |
| Alíquotas | LC 214/2025, art. 261 |
Links oficiais
- Lei Complementar 214/2025 — texto compilado
- Emenda Constitucional 132/2023
- Lei Complementar 123/2006 — Simples Nacional
- Resolução CGSN 140/2018
- Receita Federal — orientações e cronograma da reforma
- Comitê Gestor do IBS — resoluções
Controle de atualização
| Campo | Registro |
|---|---|
| Última revisão | 28/09/2026 |
| Responsável técnico | [nome] |
| Normas conferidas | [lista e data de acesso] |
| Pontos em aberto | Alíquotas da competência, atos operacionais e documentos do cliente |
| Próxima revisão | Na publicação de norma relevante ou antes da competência simulada |
Este guia estrutura a revisão e a comunicação. A conclusão aplicada exige os documentos do cliente e a legislação vigente na competência. Onde faltar prova, mantenha EM ABERTO, com responsável e prazo.