Construtoras e incorporadoras: o que muda com a reforma tributária
- Construção civil e incorporação estão no regime específico de imóveis.
- As alíquotas dessas operações são reduzidas em 50%, mas a base possui redutores e limites próprios.
- Em obra para não contribuinte, crédito de materiais pode ser limitado ao débito da prestação.
- Incorporação reconhece IBS/CBS em cada pagamento e precisa de controle por unidade.
O que muda
Mapa das receitas e operações
| Receita/operação | Pergunta decisiva | Tratamento inicial |
|---|---|---|
| Empreitada/subempreitada | Quem fornece materiais e assume a obra? | Serviço de construção no regime imobiliário |
| Administração de obra | Remuneração é taxa ou preço integral? | Base da operação comprovada |
| Incorporação | Qual unidade e patrimônio? | IBS/CBS em cada pagamento |
| Loteamento | Quais redutores por lote? | Regime específico |
| RET/patrimônio | Opção e marco temporal? | Testar regras de transição |
O nome usado no contrato ou no sistema não decide sozinho. O contador deve fazer contrato, documento fiscal, pagamento e entrega contarem a mesma história. CNAE, NCM e NBS organizam o cadastro, mas não substituem a operação real.
Regime e alíquota
Serviços de construção e alienação decorrente de incorporação entram nos arts. 251 a 270. O art. 261 reduz as alíquotas em 50%. LEI Isso não significa aplicar 4,5% (metade de 9%) sobre todo recebimento sem calcular base e redutores.
Momento
Na construção, o fato ocorre no fornecimento. Na incorporação e loteamento, o tributo da alienação é devido em cada pagamento, com crédito e redutores proporcionais à unidade. [LEI, arts. 254 e 262]
Crédito de materiais
Em construção para adquirente não sujeito ao regime regular, o crédito de materiais fica limitado ao débito da prestação. A limitação não se aplica à administração pública direta, autarquias e fundações. [LEI, art. 255, §§ 5º e 6º]
Redutor de ajuste e social
Cada terreno/unidade precisa de redutor de ajuste documentado. Imóvel residencial novo e lote podem ter redutor social atualizado. Custos não substituem o redutor legal.
RET e transição
Empreendimentos no patrimônio de afetação e RET podem ter opções e regras transitórias específicas, inclusive vedação de créditos no regime escolhido. Data do registro, início das vendas e opção devem ser analisados projeto a projeto.
Subempreiteiros
Repasse a subempreiteiro é aquisição, não exclusão automática da receita da construtora. Contrato, medição, retenção, documento e pagamento precisam fechar por obra.
Transição e calendário de trabalho
| Período | Providência |
|---|---|
| 2026 | Opção do Simples pelo regime regular de IBS/CBS no 1º semestre de 2027: até 30/10/2026 (cancelável de 03/11 a 20/12/2026; nova janela em março/2027; Resolução CGSN 194/2026). Adequar documentos ao teste de CBS 0,9% e IBS 0,1%, observadas as regras de cumprimento e dispensa; sanear cadastros e contratos. |
| 2027–2028 | Operar CBS (a CBS é reduzida em 0,1 ponto para compensar o IBS de 0,1%: a taxa conjunta fica igual à alíquota de referência da CBS; ADCT, art. 127), acompanhar o início do IBS e manter os tributos antigos ainda exigíveis na transição. |
| 2029–2032 | Recalcular preço e margem enquanto ICMS/ISS diminuem e o IBS cresce gradualmente. |
| 2033 | Operar o modelo integral após o encerramento da transição dos tributos substituídos. |
Não use uma única projeção para todos os anos. Cada cenário deve registrar competência, fonte da alíquota, tributos ainda vigentes, créditos, premissas e versão do cadastro.
Para cada cliente deste setor
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Ver os planos Outros setoresO texto da lei e as fontes oficiais
| Tema | Base para conferência |
|---|---|
| Regime imobiliário | LC 214/2025, arts. 251 a 270 |
| Crédito de materiais | LC 214/2025, art. 255, §§ 5º e 6º |
| Incorporação | LC 214/2025, art. 262 e regras transitórias |
Links oficiais
- Lei Complementar 214/2025 — texto compilado
- Emenda Constitucional 132/2023
- Lei Complementar 123/2006 — Simples Nacional
- Resolução CGSN 140/2018
- Receita Federal — orientações e cronograma da reforma
- Comitê Gestor do IBS — resoluções
Controle de atualização
| Campo | Registro |
|---|---|
| Última revisão | 28/09/2026 |
| Responsável técnico | [nome] |
| Normas conferidas | [lista e data de acesso] |
| Pontos em aberto | Alíquotas da competência, atos operacionais e documentos do cliente |
| Próxima revisão | Na publicação de norma relevante ou antes da competência simulada |
Este guia estrutura a revisão e a comunicação. A conclusão aplicada exige os documentos do cliente e a legislação vigente na competência. Onde faltar prova, mantenha EM ABERTO, com responsável e prazo.